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Não existe, por assim dizer, um "contrato padrão". Cada caso é um caso, cada contrato um contrato. É indispensável observar as cláusulas básicas que estão no Estatuto da Terra e na prática jurídica destes contratos. Se estas cláusulas não forem observadas o contrato é nulo de pleno direito. Pode-se dizer que nos casos de arrendamentos e parcerias mal sucedidas é provável que tenha havido inobservância das cláusulas básicas da legislação.

Além de tudo o que já foi dito sobre os contratos agrários, é bom que se acrescentem algumas observações de ordem prática. Alguns destes casos não estão previstos na lei, mas ocorrem na prática.

Forma dos contratos

Embora a lei reconheça com plena validade os contratos verbais, o Programa para seu sucesso exige que os contratos sejam feitos por escrito. Pois a mesma lei exige que todos os contratos agrários sejam registrados e acompanhados do Certificado de Cadastro do Imóvel (Incra). Só se registra o que está escrito.
Sem isso, as partes não podem pleitear no caso de qualquer pendência judicial. Quando isso ocorre, o contrato é regido pelo Código Civil. Na hipótese de retomada do imóvel, o despejo só será possível pela Lei do Inquilinato (N.º 8.245/90). Pode demorar até dois anos ou mais para o arrendatário reaver o imóvel.

Despejo

O art. 32 do Reg. do ET prevê nove casos em que se pode pedir o despejo no arrendamento e na parceria. Ele é possível quando:

  • Terminar o prazo de vigência do contrato ou de sua renovação. Mas é preciso haver notificação prévia (6 meses antes) do arrendatário ou do parceiro?outorgado. Sem ela, o contrato é automaticamente renovado;
  • O arrendatário subarrenda, cede ou empresta o imóvel arrendado sem o consentimento do arrendador;
  • O arrendatário não paga a renda do arrendamento ou o parceiro?outorgado não faz a partilha da parceria;
  • O arrendatário ou o Parceiro?outorgado causa dano ao imóvel com dolo ou culpa;
  • Quando é mudada a destinação do imóvel sem o consentimento do proprietário;
  • Houver abandono total ou parcial do imóvel;
  • For requerida a retomada do imóvel mediante a comprovação da sinceridade do pedido;
  • Ocorrer a inobservância das normas obrigatórias (art. 13 do Reg.);
  • O arrendatário ou o parceiro outorgado infringir obrigação legal ou cometer infração grave.

Nestes casos, a ação de despejo é feita através do procedimento sumário. É o rito especial, previsto no art. 275, inciso 11, letra "a", do CPC. Por ele, a ação deve ser decidida no prazo de 30 dias em audiência para tentativa de conciliação. Não saindo acordo, o juiz tem o prazo de mais 30 dias para julgar o processo. Mas se o procedimento for convertido em ordinário, o prazo passa a ser indeterminado.

Mas isso só será possível se o contrato for escrito e estiver revestido das formalidades mencionadas no item anterior.

Substituição de área

A lei prevê a possibilidade de substituição da área arrendada por outra equivalente, localizada no mesmo imóvel. Isso é possível, desde que respeitados os direitos do arrendatário e as demais condições contratuais (ET, art. 95, VII).

É uma questão discutível. E se a área arrendada for a totalidade do imóvel? Substituir o quê? Portanto, na prática só será possível se houver área remanescente.

Para quem faz rotação de cultura, essa hipótese é importante. Desde que haja área remanescente, é claro. Então é recomendável que fique tudo bem claro e definido em cláusula específica do contrato.

Relatório de benfeitorias

Tanto no arrendamento como na parceria, as partes devem elaborar um relatório completo e detalhado das benfeitorias existentes no imóvel. Ele deve ser feito em conjunto, no início e no término do contrato. Essa providência é útil para efeitos de eventuais indenizações.

Multas

A legislação ambiental em vigor é muito rigorosa em relação ao uso do solo e dos recursos naturais. Ela pode impor pesadas multas pela sua inobservância. As principais punições recaem basicamente sobre o uso predatório do imóvel. Caça, pesca, derrubadas, queimadas, represamentos e utilização desregrada de agrotóxicos são alguns exemplos que podem se enquadrar no uso predatório.

Além da responsabilidade civil, as infrações à legislação ambiental podem acarretar também a responsabilidade criminal, Portanto, esta questão deve ficar bem definida nos contratos. Principalmente estabelecer quem ficará responsável pelo pagamento das eventuais multas incidentes sobre o imóvel arrendado ou dado em parceria.

Notificações

A lei determina que a notificação pode ser feita por qualquer meio comprobatório de que ela chegou ao conhecimento do notificado seu destinatário. Até por carta registrada com AR (aviso de recebimento). Ou mesmo por carta simples entregue pessoalmente ao destinatário, desde que ele passe recibo.

Todos esses meios são válidos, mas não são seguros. Nem mesmo a carta com AR. Portanto, a notificação deve ser feita por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos. A segurança é total.

Fiança

Toda a legislação agrária não prevê nenhuma espécie de fiança nos contratos de arrendamento ou de parceria. Mas a partir da Constituição de 1988 surgiu o confisco das terras onde for encontrada cultura ilegal de plantas psicotrópicas.

Sem o conhecimento do proprietário, o cultivador da terra pode plantar uma roça de maconha, por exemplo. Ao ser descoberta, as duas partes podem ir para a cadeia. 0 proprietário perde o imóvel sem direito a nenhuma indenização.

Por isso é recomendável exigir uma fiança como garantia do imóvel arrendado ou dado em parceria. Principalmente se o arrendatário ou parceiro-outorgado for desconhecido do cedente da terra.

Eleição do foro

Para efeitos práticos, o foro competente para qualquer pendência judicial nos contratos agrários deve ser o do local do imóvel Qualquer que seja o domicílio das partes. Isto para reduzir os custos do processo, na eventual necessidade de perícia e oitiva de testemunhas, por exemplo.

Precauções possessórias

Ao término do contrato de arrendamento ou de parceria, o dono do imóvel deve fazer uma vistoria completa nele. Deve constatar se ele está totalmente livre e desocupado de pessoas e coisas, pois nele pode permanecer algum preposto do antigo arrendatário ou parceiro?outorgado. Esse preposto não tem nenhum vínculo com o dono da terra. Se ele continuar ali, sem a oposição do proprietário, começará a correr a favor dele a prescrição aquisitiva. Dentro de 5 anos ele poderá requerer o usucapião e tornar?se dono do imóvel, se a área for até 50 hectares. Se superior, a prescrição continuará correndo da mesma forma.

Essa hipótese acontece com frequência quando ocorre o subarrendamento, a cessão ou o empréstimo do imóvel arrendado.

A permanência de empregados ou ex-empregados do arrendatário ou do parceiro-outorgado no imóvel é sempre um indício da ocorrência de fato dessa natureza.