Não existe, por assim dizer, um "contrato padrão".
Cada caso é um caso, cada contrato um contrato. É indispensável observar as
cláusulas básicas que estão no Estatuto da Terra e na prática jurídica destes
contratos. Se estas cláusulas não forem observadas o contrato é nulo de pleno
direito. Pode-se dizer que nos casos de arrendamentos e parcerias mal sucedidas
é provável que tenha havido inobservância das cláusulas básicas da legislação.
Além de tudo o que já foi dito sobre os contratos agrários,
é bom que se acrescentem algumas observações de ordem prática. Alguns destes
casos não estão previstos na lei, mas ocorrem na prática.
Forma dos contratos
Embora a lei reconheça com plena validade os contratos
verbais, o Programa para seu sucesso exige que os contratos sejam feitos por
escrito. Pois a mesma lei exige que todos os contratos agrários sejam
registrados e acompanhados do Certificado de Cadastro do Imóvel (Incra). Só se
registra o que está escrito.
Sem isso, as partes não podem pleitear no caso de qualquer
pendência judicial. Quando isso ocorre, o contrato é regido pelo Código Civil.
Na hipótese de retomada do imóvel, o despejo só será possível pela Lei do
Inquilinato (N.º 8.245/90). Pode demorar até dois anos ou mais para o
arrendatário reaver o imóvel.
Despejo
O art. 32 do Reg. do ET prevê nove casos em que se pode
pedir o despejo no arrendamento e na parceria. Ele é possível quando:
- Terminar o prazo de vigência do contrato ou de sua renovação. Mas é preciso haver notificação prévia (6 meses antes) do arrendatário ou do parceiro?outorgado. Sem ela, o contrato é automaticamente renovado;
- O arrendatário subarrenda, cede ou empresta o imóvel arrendado sem o consentimento do arrendador;
- O arrendatário não paga a renda do arrendamento ou o parceiro?outorgado não faz a partilha da parceria;
- O arrendatário ou o Parceiro?outorgado causa dano ao imóvel com dolo ou culpa;
- Quando é mudada a destinação do imóvel sem o consentimento do proprietário;
- Houver abandono total ou parcial do imóvel;
- For requerida a retomada do imóvel mediante a comprovação da sinceridade do pedido;
- Ocorrer a inobservância das normas obrigatórias (art. 13 do Reg.);
- O arrendatário ou o parceiro outorgado infringir obrigação legal ou cometer infração grave.
Nestes casos, a ação de despejo é feita através do
procedimento sumário. É o rito especial, previsto no art. 275, inciso 11, letra
"a", do CPC. Por ele, a ação deve ser decidida no prazo de 30 dias em
audiência para tentativa de conciliação. Não saindo acordo, o juiz tem o prazo
de mais 30 dias para julgar o processo. Mas se o procedimento for convertido em
ordinário, o prazo passa a ser indeterminado.
Mas isso só será possível se o contrato for escrito e
estiver revestido das formalidades mencionadas no item anterior.
Substituição de área
A lei prevê a possibilidade de substituição da área
arrendada por outra equivalente, localizada no mesmo imóvel. Isso é possível,
desde que respeitados os direitos do arrendatário e as demais condições
contratuais (ET, art. 95, VII).
É uma questão discutível. E se a área arrendada for a
totalidade do imóvel? Substituir o quê? Portanto, na prática só será possível
se houver área remanescente.
Para quem faz rotação de cultura, essa hipótese é importante.
Desde que haja área remanescente, é claro. Então é recomendável que fique tudo
bem claro e definido em cláusula específica do contrato.
Relatório de benfeitorias
Tanto no arrendamento como na parceria, as partes devem
elaborar um relatório completo e detalhado das benfeitorias existentes no
imóvel. Ele deve ser feito em conjunto, no início e no término do contrato.
Essa providência é útil para efeitos de eventuais indenizações.
Multas
A legislação ambiental em vigor é muito rigorosa em relação
ao uso do solo e dos recursos naturais. Ela pode impor pesadas multas pela sua
inobservância. As principais punições recaem basicamente sobre o uso predatório
do imóvel. Caça, pesca, derrubadas, queimadas, represamentos e utilização
desregrada de agrotóxicos são alguns exemplos que podem se enquadrar no uso
predatório.
Além da responsabilidade civil, as infrações à legislação
ambiental podem acarretar também a responsabilidade criminal, Portanto, esta
questão deve ficar bem definida nos contratos. Principalmente estabelecer quem
ficará responsável pelo pagamento das eventuais multas incidentes sobre o
imóvel arrendado ou dado em parceria.
Notificações
A lei determina que a notificação pode ser feita por
qualquer meio comprobatório de que ela chegou ao conhecimento do notificado seu
destinatário. Até por carta registrada com AR (aviso de recebimento). Ou mesmo
por carta simples entregue pessoalmente ao destinatário, desde que ele passe
recibo.
Todos esses meios são válidos, mas não são seguros. Nem
mesmo a carta com AR. Portanto, a notificação deve ser feita por intermédio do
cartório de Registro de Títulos e Documentos. A segurança é total.
Fiança
Toda a legislação agrária não prevê nenhuma espécie de
fiança nos contratos de arrendamento ou de parceria. Mas a partir da
Constituição de 1988 surgiu o confisco das terras onde for encontrada cultura
ilegal de plantas psicotrópicas.
Sem o conhecimento do proprietário, o cultivador da terra
pode plantar uma roça de maconha, por exemplo. Ao ser descoberta, as duas
partes podem ir para a cadeia. 0 proprietário perde o imóvel sem direito a
nenhuma indenização.
Por isso é recomendável exigir uma fiança como garantia do
imóvel arrendado ou dado em parceria. Principalmente se o arrendatário ou
parceiro-outorgado for desconhecido do cedente da terra.
Eleição do foro
Para efeitos práticos, o foro competente para qualquer
pendência judicial nos contratos agrários deve ser o do local do imóvel
Qualquer que seja o domicílio das partes. Isto para reduzir os custos do
processo, na eventual necessidade de perícia e oitiva de testemunhas, por
exemplo.
Precauções possessórias
Ao término do contrato de arrendamento ou de parceria, o
dono do imóvel deve fazer uma vistoria completa nele. Deve constatar se ele
está totalmente livre e desocupado de pessoas e coisas, pois nele pode
permanecer algum preposto do antigo arrendatário ou parceiro?outorgado. Esse
preposto não tem nenhum vínculo com o dono da terra. Se ele continuar ali, sem
a oposição do proprietário, começará a correr a favor dele a prescrição
aquisitiva. Dentro de 5 anos ele poderá requerer o usucapião e tornar?se dono
do imóvel, se a área for até 50 hectares. Se superior, a prescrição continuará
correndo da mesma forma.
Essa hipótese acontece com frequência quando ocorre o
subarrendamento, a cessão ou o empréstimo do imóvel arrendado.
A permanência de empregados ou ex-empregados do arrendatário
ou do parceiro-outorgado no imóvel é sempre um indício da ocorrência de fato
dessa natureza.